Quelles règles faut-il respecter avant de construire son logement ?

Les constructions de maisons et d’appartements ont retrouvé leurs niveaux précédant la crise sanitaire. Après une forte chute en 2020, pas moins de 471 000 permis de construire ont été délivrés en 2021, et 386 700 logements ont été mis en chantier, selon le ministère de la Transition écologique⁽¹⁾. Mais avant de pousser la porte de son domicile, encore faut-il avoir franchi une série d’étapes : choix du terrain, des plans, du constructeur... Dans ce parcours, de nombreuses règles s’appliquent, visant à protéger l’acheteur. Pourtant, les mauvaises surprises restent toujours possibles. En cas de litige, un avocat saura vous assister pour obtenir réparation.

Rendez-vous majeur, l’acquisition du terrain à bâtir répond à un principe essentiel : le vendeur est tenu de fournir les informations nécessaires afin que l’acheteur puisse se décider en parfaite connaissance de cause. L’ancien propriétaire doit ainsi indiquer quels sont les risques liés aux lieux et les nuisances connues (situation sous un couloir aérien, par exemple).

Pollution, argiles meubles… le sous-sol doit être expertisé

Il s’agit d’abord de s’assurer que le terrain est bien constructible. En cas de doute, la mairie peut vous communiquer un certificat d’urbanisme, qui doit en attester. Ce document fournit les renseignements relatifs aux règles d’urbanisme et aux réseaux publics existants connues de l’administration. Par exemple, il précise si le raccordement aux réseaux d’eau et d’électricité est déjà réalisé. À défaut, il faudra le prévoir dans les travaux.

Ensuite, l’état du sous-sol requiert une attention particulière. Notamment si le terrain doit être dépollué ou bien s’il est constitué de certaines argiles qui gonflent ou rétrécissent en cas de précipitations et de sécheresse. Dès lors, le bâtiment nécessitera des fondations adaptées. Dans les zones à risques, tous les vendeurs, quel que soit leur statut, sont désormais tenus de procéder à une étude du sous-sol, réalisée par des experts. Autant d’informations qui peuvent impacter significativement le budget et qu’il est préférable de connaître.

Consultation du Plan local d’urbanisme : un passage indispensable

Avant de s’engager, il est indispensable de connaître les règles qui s’appliquent à la construction dans la commune. Les collectivités locales définissent ce qui est obligatoire, accepté ou interdit – jusque dans les détails –, à travers le Plan local d’urbanisme (lorsque celui-ci est en vigueur). Votre future maison doit-elle respecter une limite de hauteur ou une distance particulière entre le portail et la façade ? Devez-vous poser un certain type de toiture ou de revêtement sur les murs extérieurs ? Il s’agit souvent d’obligations visant à harmoniser l’esthétique des bâtiments pour préserver les spécificités culturelles ou historiques de la commune.

En cas d’accord, attention aux informations obligatoires

Si un accord est trouvé avec le vendeur de la parcelle, un compromis (ou promesse de vente) peut être rédigé, dans lequel les droits et obligations de chaque partie sont inscrits. S’il manque une information obligatoire, la vente est susceptible d’être remise en question.

Le document doit ainsi préciser si un bornage a été réalisé, c’est-à-dire si les frontières de la parcelle avec les propriétés voisines sont bien établies. Dans le cas d’un lotissement, les coordonnées du bornage sont nécessairement mentionnées dans le compromis.

Une action en justice possible deux ans après la découverte d’un vice caché

Malgré ces précautions, un acquéreur peut découvrir a posteriori un défaut rendant l’usage du terrain impropre à la construction ou diminuant significativement les possibilités de bâtir. Avec l’aide d’un avocat, il est possible de demander en justice l’annulation de la vente, des dommages et intérêts ou une diminution du prix. L’action doit être intentée deux ans après la découverte du vice caché – et non pas deux ans après l’achat. Si le vendeur était un professionnel, sa responsabilité sera pleinement engagée. S’il s’agissait d’un particulier, il peut être tenu pour responsable s’il a été de mauvaise foi au moment de la transaction.

Outre les vices cachés, si le nouveau propriétaire prend connaissance d’informations qui auraient été de nature à modifier sa décision ou à réduire son offre de prix, il peut aussi se retourner contre le vendeur devant un tribunal pour obtenir une indemnisation ou des dommages et intérêts, en cas de préjudice. A noter que la résiliation (ou l’annulation de la vente) peut également être prononcée.

En cas de vices cachés, les avocats sont-là pour vous protéger

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