Demande de permis de construire

• Le permis de construire est la règle lors de l’édification d’une construction nouvelle.
  
• Il est également nécessaire lorsque les travaux sur une construction existante :
  • créent une nouvelle surface supérieure à 40 m² si la construction est dans une zone urbaine de communes couverte par un PLU ; sinon le permis est obligatoire à partir de 20 m² supplémentaire ;
    
  • créent une nouvelle surface qui porte la surface totale de la construction à plus de 150 m² ;
    
  • modifient les structures porteuses ou la façade du bâtiment et changent la destination du bâtiment : par exemple, transformation d’un local professionnel avec création d’un nouvel étage.
    
  
  Tous les travaux portant sur un immeuble ou une partie d’immeuble inscrit au titre des monuments historiques sont soumis à permis de construire. Il en est de même des travaux réalisés dans les secteurs sauvegardés, lorsqu’ils modifient la structure d’un bâtiment ou la répartition des volumes existants ou lorsqu’ils portent sur un élément représentant un intérêt patrimonial ou paysager.
  Pour les demandes de permis de construire déposées depuis le 1/3/2017, le recours à un architecte est obligatoire lorsque la surface de la construction est de plus de 150 m².

  Ne sont pas concernés par ce permis les travaux d’entretien ou de réparations ordinaires.

  
  

• Remplir le dossier officiel et y joindre un ensemble de pièces en 4 exemplaires :
  • pour la construction d’une maison individuelle ou un agrandissement : formulaire Cerfa n° 13406 ;
    
  • pour la transformation d’un local avec changement de la structure porteuse ou la façade : formulaire Cerfa n° 13409.
    
  
  
• Les pièces à joindre varient selon le projet. Pour la construction d’une maison, il faut joindre principalement :
  • un plan de situation du terrain à l’intérieur de la commune ;
    
  • un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions ;
    
  • un plan de coupe du terrain et de la construction ;
    
  • une notice descriptive : configuration du terrain, matériaux, coloris, etc. ;
    
  • le plan des façades et des toitures ;
    
  • un document graphique 3D pour que l’administration ait une vision de l’insertion du projet dans l’espace public ;
    
  • deux photos permettant de situer le terrain dans l’environnement proche.
    
  
  

Une notice (Cerfa n° 51434) détaille tous les éléments du permis en fonction de la nature de la construction.

Les exigences et les pratiques de contrôle des demandes de permis de construire varient d’un service instructeur à l’autre. Pour mettre fin à cette situation, l’article L. 423-1 du Code de l’urbanisme précise que ne peuvent être réclamées que les pièces nécessaires à la vérification du respect du droit de l’UE, des règles relatives à l’utilisation des sols, à l’implantation, la destination, la nature, l’architecture, les dimensions, l’assainissement des constructions et l’aménagement de leurs abords, des dispositions de salubrité et de sécurité publique.

Depuis le 1/1/2022, la norme RE 2020 est entrée en vigueur pour les constructions neuves (logements individuels et collectifs). Cette norme est plus respectueuse de l’environnement : en abaissant le plafond d’émission des gaz à effet de serre, les chaudières au gaz ne peuvent plus être installées dans les constructions neuves. L’utilisation de matériaux biosourcés est encouragée.

Adresser la demande par lettre recommandée avec avis de réception ou la déposer à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés.

Si la commune n’a pas de plan local d’urbanisme ni de carte communale, la demande est envoyée à la préfecture.

Une téléprocédure a été mise en place dans les communes. Se renseigner en mairie.

Une taxe d’aménagement est applicable pour toutes les opérations de construction, d’agrandissement, de transformation d’un local en logement, etc., nécessitant une autorisation d’urbanisme et notamment un permis de construire. Elle est due pour toute construction dont la surface close est supérieure à 5 m² et dont la hauteur est supérieure à 1,80 m (y compris pour un abri de jardin même démontable ou une véranda). Cette taxe est composée d’une part communale et d’une part départementale. Le taux de chacune de ces parts est déterminé par le conseil municipal et le conseil départemental. Ces taux sont applicables sur une base de calcul déterminée selon la formule suivante : surface taxable de la construction × valeur forfaitaire. Celle-ci est fixée en 2023 à 1 004 €/m² en Île-de-France et 886 €/m² partout ailleurs. Une simulation de la taxe à régler peut être faite sur : www.ecologie.gouv.fr/calcul-taxe-damenagement.

Les personnes ayant obtenu un permis de construire doivent également acquitter les taxes d’urbanisme appliquées dans la commune.

Lors du dépôt du dossier en mairie, un récépissé indiquant le numéro d’enregistrement et la date à partir de laquelle le permis tacite (ou la déclaration préalable) est considéré comme acquis est remis au demandeur.

La mairie peut modifier cette date (en indiquant les raisons : consultation d’une commission de sécurité, d’un architecte des Bâtiments de France, etc.) ou réclamer un renseignement ou une pièce supplémentaire si le dossier est incomplet. Cette demande doit être faite dans le mois qui suit le dépôt du dossier par une lettre recommandée avec avis de réception lui réclamant les pièces manquantes.

Si des pièces supplémentaires sont demandées dans le délai, le demandeur doit les envoyer dans les 3 mois. À défaut, la demande de permis est rejetée (rejet tacite).

Ainsi donc, à la fin du premier mois, toute personne ayant fait une demande de permis ou une déclaration préalable connaît le délai précis dans lequel la décision doit intervenir.

Après le dépôt du dossier, et si la mairie n’a pas adressé une demande de pièces complémentaires dans le délai d’1 mois, le délai d’instruction est ouvert. Et si la mairie demande à ce moment-là de nouvelles pièces manquantes, cela ne décale pas le début de l’instruction du dossier.

• La décision intervient à l’issue du délai d’instruction :
  • 2 mois pour les demandes de permis de construire portant sur une maison individuelle ;
    
  • 3 mois pour les autres demandes de permis de construire.
    
  
  Mais ces délais peuvent être allongés (sans pouvoir dépasser 5 mois) notamment lorsque les travaux envisagés se situent dans un parc national, dans le champ de visibilité d’un immeuble classé, concernent un monument historique, d’autres ministères ou encore sont soumis à enquête publique ou autorisations spéciales. Le délai est majoré en cas de dérogations aux règles d’urbanisme ou aux règles de construction, en cas de consultation d’une commission nationale, du préfet, etc.
  
• Le permis accordé de façon expresse prend la forme d’un arrêté municipal ou préfectoral d’acceptation de la demande. La décision est notifiée directement au demandeur, par lettre recommandée avec avis de réception ou par échange électronique (si le demandeur donne son accord). Ce permis est accordé en cas de servitudes, de règles locales d’urbanisme, de dérogations demandées aux règles d’urbanisme ou de construction.
  
• Si, à l’issue du délai d’instruction, le demandeur n’a reçu aucun courrier, le permis est accordé tacitement.

  Avant d’entamer les travaux, il a intérêt à demander à sa mairie une attestation certifiant qu’aucune décision négative n’est intervenue.

  
  Le silence vaut rejet de la demande lorsque le dossier nécessite un avis ministériel, la consultation de l’Assemblée de Corse, lorsque le projet est soumis à une enquête publique ou porte sur un immeuble classé.
  
• Le demandeur peut aussi recevoir un rejet ou encore un sursis à statuer, avec mention du délai.
  La décision de refus doit être motivée et notifiée par lettre recommandée avec avis de réception, ou par échange électronique. Doit y être précisé l’ensemble des absences de conformité des travaux aux dispositions législatives et réglementaires.
  

Une fois le permis de construire obtenu, il faut savoir que :

• le maire peut, dans les 3 mois, retirer le permis s’il est illégal ;
  
• s’il a été aussi demandé un prêt aidé par l’État, les travaux ne doivent pas commencer avant la décision d’attribution ;
  
• si les travaux n’ont pas commencé dans les 3 ans d’obtention du permis de construire, ou s’ils ont été interrompus pendant plus d’1 an, un renouvellement du permis doit être demandé ;
  
• 2 mois avant qu’un permis soit périmé, on peut demander que sa validité soit prolongée d’1 an, par lettre recommandée avec avis de réception ou la déposer en mairie. Si aucun avis contraire n’est adressé dans les 2 mois qui suivent sa demande, la prolongation est acquise ;
  
• lors de l’ouverture du chantier, il faut adresser une déclaration d’ouverture du chantier à la mairie, en 3 exemplaires ;
  
• avant le début des travaux, un panonceau d’au moins 80 cm de côté doit être affiché sur le terrain, où seront mentionnés : le nom du propriétaire, la date de délivrance et le numéro du permis, la nature des travaux entrepris, la superficie du terrain, l’adresse de la mairie où le dossier peut être consulté, les droits de recours des tiers et, le cas échéant, le nom de l’architecte auteur du projet. En revanche, depuis le 3/6/2018, il ne doit plus indiquer la date d’affichage en mairie.
  

Les voisins ou tout tiers peuvent contester le permis, auprès de l’administration puis du tribunal administratif, dans les 2 mois à partir de son affichage sur le chantier. Le bénéficiaire du permis doit en être informé sous peine de nullité du recours. Devant le tribunal administratif, les recours doivent être justifiés par un « intérêt pour agir » : celui qui conteste le permis doit prouver que la nouvelle construction ou les nouveaux travaux envisagés lui causeraient un préjudice direct.

En cas d’affichage irrégulier (ou en l’absence d’affichage), il est possible de contester le permis dans un délai de 6 mois à compter de l’achèvement de la construction.

À condition d’être en dehors d’un site sauvegardé, ne font l’objet d’aucun contrôle, en raison de leur faible importance ou de leur caractère temporaire :

• les constructions nouvelles dont la hauteur au-dessus du sol est inférieure à 12 m et dont l’emprise au sol et la surface de plancher sont inférieures ou égales à 5 m² ;
  
• les habitations légères de loisirs implantées dans un terrain de camping ou un parc résidentiel de loisirs autorisé et dont la surface de plancher est inférieure ou égale à 35 m² ;
  
• les piscines dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à 10 m² ;
  
• les châssis et serres dont la hauteur au-dessus du sol est inférieure ou égale à 1,80 m ;
  
• les éoliennes dont la hauteur du mât et de la nacelle au-dessus du sol est inférieure à 12 m, ainsi que les ouvrages de production d’électricité à partir de l’énergie solaire installés sur le sol dont la puissance maximale est inférieure à 3 kilowatts et dont la hauteur maximale au-dessus du sol ne dépasse pas 1,80 m ;
  
• les murs dont la hauteur au-dessus du sol est inférieure à 2 m, sauf s’ils constituent des clôtures régies par l’article R. 421-12 ;
  
• les caveaux et monuments funéraires situés dans l’enceinte d’un cimetière ;
  
• les clôtures, en dehors des cas prévus à l’article R. 421-12, ainsi que les clôtures nécessaires à l’activité agricole ou forestière ;
  
• les murs de soutènement ;
  
• les terrasses de plain-pied ;
  
• les plateformes nécessaires à l’activité agricole, ainsi que les fosses dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à 10 m² ;
  
• les travaux de ravalement.
  

Les demandes de permis de construire sont affichées en mairie. On peut y lire :

• le nom du demandeur ;
  
• le numéro et la date d’enregistrement de la demande ;
  
• l’adresse du terrain ;
  
• la hauteur, la surface et la destination de la construction.
  Le dossier se consulte en mairie pendant 1 an et 1 mois après l’affichage. En cas de désaccord avec le permis délivré, on peut engager un recours devant le tribunal administratif.