Achat et vente d’un logement

Sans intermédiaire

La visite du bien et la négociation du prix se font entre vendeur et acquéreur. Ce dernier prend connaissance des offres de ventes des particuliers, principalement via Internet ou par le bouche à oreille.

Frais : aucun.

En passant par un agent immobilier

L’acquéreur peut s’adresser aux professionnels de son choix. Dès que l’un d’eux lui fait visiter un bien, il signe un bon de visite. Cela constitue la preuve qu’il a visité le bien avec une agence.

Il n’est pas lié juridiquement à l’agent immobilier. Seul le vendeur qui a signé un contrat de mandat l’est. Le prix du bien indiqué à l’acquéreur et qu’il aura à débourser comprend le montant des honoraires de l’agent immobilier. L’annonce doit faire figurer les honoraires de l’agence en pourcentage du prix de vente (par exemple, pour un prix net vendeur de 150 000 € et des honoraires de 10 000 €, l’annonce devra indiquer 160 000 € dont 6,25 % TTC d’honoraires à la charge de l’acquéreur). Les annonces de ventes des agents immobiliers peuvent être consultées sur les sites Internet des grands réseaux ou d’annonces.

Frais : les frais de commission sont payables lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire (aucune somme d’argent ne doit être versée avant à l’agent immobilier). Ces frais, lorsqu’ils sont à la charge de l’acquéreur, ne sont plus un élément du prix ; la commission d’agence n’est donc pas passible des droits d’enregistrement et des frais de notaire.

La commission est proportionnelle au prix de vente du logement et les tarifs sont libres.

En passant par un notaire

Le notaire peut être chargé de vendre des logements. Les annonces sont en ligne sur le site des notaires.

Frais : le notaire fixe librement ses honoraires de négociation avec le vendeur qui lui donne mandat. Les honoraires sont à la charge de l’acquéreur ou du vendeur selon le mandat conclu par ce dernier.

Le site www.notaires.fr est une plateforme de services en ligne proposée par les notaires. Elle s’organise autour de différentes thématiques comme vendre, acheter, louer, donner, détenir des biens à l’étranger. Pour chacune d’elles, elle propose des questionnaires interactifs, les questions à se poser avant de passer un acte (de vente, de donation), des vidéos et aussi des simulateurs (calcul de plus-values, de frais immobiliers, de prêt à taux zéro, etc.).

Sur le site app.dvf.etalab.gouv.fr, vous pouvez connaître le prix de vente des logements dans un secteur donné.

En passant par un commissaire de justice (ex-huissier)

Depuis le 1/9/2024, les commissaires de justice peuvent être intermédiaire dans une vente immobilière, mais seulement pour les biens dont ils assurent l’administration.

La promesse unilatérale de vente

Signée par le vendeur et l’acheteur, la promesse n’engage que le vendeur : l’acquéreur peut renoncer à l’achat. Pour compenser le « risque » pris par le vendeur, une indemnité d’immobilisation (somme d’argent) est souvent prévue dans la promesse unilatérale. Si l’acquéreur n’achète pas, il perd cette somme ; s’il conclut la vente, l’indemnité est déduite du prix de vente à régler.

L’option doit être levée avant la fin du délai indiqué dans la promesse par lettre recommandée avec avis de réception.

La promesse peut être rédigée par simple acte sous seing privé ou par acte authentique (devant notaire).

Frais : si elle est faite par acte sous seing privé, il y aura des droits d’enregistrement (125 €). Si elle est faite par acte authentique, les notaires demandent, en général, une provision pour frais, qui s’imputera sur les frais dus au moment de la réalisation de la vente.

Le compromis de vente

Le vendeur s’engage définitivement à céder son bien et l’acquéreur à l’acheter. Il peut toutefois contenir des clauses suspensives (la vente ne devient alors définitive que si les conditions énumérées ont été réalisées) ainsi que la possibilité de se dédire en contrepartie d’une certaine somme d’argent.

Frais d’enregistrement si le compromis comporte des clauses suspensives. S’il ne comporte pas de clauses suspensives, il est considéré comme une vente définitive. Les droits de mutation sont dus dans le mois qui suit sa signature.

À compter du 1/1/2025, les acquéreurs d’un bien sur lequel pèse une obligation de débroussaillement et de maintien en état de débroussaillement en raison d’un risque d’incendie de forêt ou de végétation devront en être informés lors de la première visite. Un état des risques devra être annexé à la promesse de vente. Les annonces de ventes de ces biens doivent comporter des informations sur le risque (informations disponibles sur le site www.georisques.gouv.fr).

Les acquéreurs protégés

• Un délai de rétractation
  Toute personne ayant signé un avant-contrat (par acte sous seing privé ou par acte authentique) dispose d’un délai de rétractation de 10 jours. Dans l’hypothèse rarissime où le contrat de vente définitif n’est pas précédé d’un compromis ou d’une promesse de vente, elle dispose également d’un délai de réflexion de 10 jours qui débute le lendemain du jour où on lui a présenté la lettre recommandée lui exposant le projet d’acte. La notification faite par une seule lettre à deux époux produit effet à l’égard des deux s’ils ont signé l’avis de réception ou si le signataire avait pouvoir de représenter son conjoint.
  
• Aucun versement d’argent
  Pendant ce délai, le vendeur n’a pas le droit de demander le versement d’une somme d’argent, sauf lorsque la loi lui permet (comme dans le domaine de la construction neuve) ou si l’argent est versé entre les mains d’un professionnel ayant une garantie financière (agent immobilier, par exemple). Si l’acte est dressé sous la forme authentique, aucune somme d’argent ne peut être versée.
  

Pour une maison

• Vérifier que l’achat comprend « toutes dépendances, tous les fonds de terrain en dépendant, sans aucune exception ni réserve ».
  
• Si le terrain est mal délimité, demander à ce que le terrain soit borné par un géomètre-expert (c’est une obligation pour l’achat d’un terrain dans un lotissement).
  
• Vérifier qu’il n’existe pas de servitudes sur le terrain (droit de passage, servitude de vue).
  
• Faire préciser si les murs sont mitoyens ou privés.
  
• Demander éventuellement à voir le procès-verbal de réception (pour s’assurer que les travaux ont bien été réalisés), et contacter l’assureur pour savoir si des dommages ont été signalés.
  

Pour un appartement en copropriété

Un ensemble de documents est remis obligatoirement à l’acquéreur au moment de la promesse de vente. Il s’agit :

• du règlement de copropriété avec l’état descriptif de division ;
  
• des procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années : à consulter impérativement pour connaître les travaux envisagés ou décidés ;
  
• du carnet d’entretien de l’immeuble ;
  
• des informations concernant la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur, notamment : le montant des charges courantes (eau, électricité, etc.), le montant des charges « travaux » ; sauf lorsque le syndicat comporte moins de 10 lots, les sommes pouvant rester dues par lui au syndicat de copropriétaires, l’état global des impayés de charges au sein de la copropriété.
  

Le vendeur doit également indiquer la superficie exacte des parties privatives. À défaut, l’acheteur peut demander l’annulation dans le mois suivant la signature de l’acte constatant la réalisation de la vente. Cette disposition ne s’applique pas aux caves, garages, emplacements de stationnement. Si la superficie est inférieure de plus d’1/20^e à celle de l’acte, l’acquéreur peut demander une diminution de prix. Il est conseillé de faire réaliser le métrage par un professionnel et s’assurer que ce dernier est garanti par une assurance de responsabilité (pour l’activité de mesurage) afin d’être couvert en cas d’erreur.

• Se renseigner auprès du notaire sur le montant des frais à payer lors de la vente : droits d’enregistrement, taxes communales et régionales, honoraires du notaire. Ces frais sont proportionnels au montant de la vente (compter 10 % en plus).
  
• Prévoir un plan de financement : avec la banque, analyser la capacité de remboursement (quelle part de revenus peut être consacrée au remboursement du prêt), établir son apport personnel, etc.
  
• En cas de vente d’un immeuble bâti, le vendeur doit fournir un dossier de diagnostic technique qui est annexé à la promesse de vente ou à l’acte authentique. Ce dossier comprend :un constat des risques d’exposition au plomb pour les logements construits avant le 1/1/1949, de moins d’1 an ou sans date si l’absence de plomb est constatée ;un état parasitaire relatif à la présence de termites pour les logements situés dans une zone infestée et délimitée par arrêté préfectoral ; un état mentionnant la présence ou non de matériaux ou de produits de construction contenant de l’amiante pour les biens dont le permis de construire a été délivré avant le 1/7/1997 ;un diagnostic de l’installation intérieure de gaz de moins de 3 ans et d’électricité (si l’installation a plus de 15 ans) ; un état des risques et pollutions datant de moins de 6 mois, si le bien dépend d’un immeuble situé dans une zone couverte par un plan d’exposition aux risques naturels, miniers et technologiques, ou dans une zone sismique ou à potentiel radon élevé, dans une zone aux sols pollués ou encore dans une zone susceptible d’être atteinte par le recul du trait de côte ; concrètement, le vendeur ou l’agent immobilier chargé de la vente doit remplir ce document à télécharger sur le site www.service-public.fr avec des éléments d’information à se procurer en mairie ou en préfecture ;un diagnostic de performance énergétique de moins de 10 ans, à deux exceptions près :les DPE réalisés avant le 31/12/2017 ne sont plus valables,les DPE réalisés entre le 1/1/2018 et le 30/6/2021 ne sont valides que jusqu’au 31/12/2024.Depuis le 1/7/2021, le DPE a évolué :il est devenu opposable aux tiers, ce qui veut dire que le nouveau propriétaire (ou locataire) peut se retourner contre le vendeur (ou le bailleur) en cas d’écart significatif entre les performances constatées à l’usage et celles indiquées dans le DPE. Il peut ainsi prétendre à une indemnité si le DPE erroné lui a causé des préjudices ;un nouveau mode de calcul de la performance a été mis en place.Depuis le 1/4/2023, un audit énergétique doit être réalisé par un professionnel qualifié et annexé au DPE des maisons ou immeubles entiers classées F et G vendus (cette obligation ne s’applique pas aux copropriétés). Cette obligation concernera les logements classés E à partir de 2025 et ceux classés D en 2034. L’audit, dont la durée de validité est de 5 ans, présente un état des lieux général du bien, des propositions de travaux permettant d’atteindre un haut niveau de performance énergétique et les aides publiques. Ces travaux n’ont pas à être réalisés avant la vente mais l’audit informe l’acquéreur de leur nature. Ce document doit être remis au potentiel acquéreur dès la première visite et être joint à la promesse de vente. Le montant des dépenses énergétiques théoriques figure également dans le DPE, quel que soit le classement du logement. Son contenu a été modifié depuis le 1/4/2024 mais les audits réalisés avant cette date restent valables pendant 5 ans.Depuis le 1/7/2024, le mode de calcul du DPE a évolué pour les petites surfaces de moins de 40 m². Il est établi à partir d’une surface de référence prenant en compte la surface habitable mais aussi la surface des vérandas chauffées et les locaux chauffés dont l’usage principal est l’occupation humaine et dont la hauteur sous plafond est d’au moins 1,80 m. Pour les biens dont le DPE a été réalisé entre le 1/7/2021 et le 1/7/2024, un document attestant de la nouvelle étiquette du DPE peut être obtenu sur le site de l’observatoire du DPE : observatoire-dpe-audit.ademe.fr/accueil ;un diagnostic sur les nuisances sonores aériennes si le bien est situé à proximité d’un aérodrome, et plus précisément dans une zone concernée par un plan d’exposition au bruit des aérodromes ;un diagnostic d’assainissement de moins de 3 ans pour un bien non relié au tout-à-l’égout. Si la maison n’est pas en conformité avec les travaux prescrits dans le document, l’acquéreur aura l’obligation de les faire réaliser dans l’année qui suit l’achat.Une promesse de vente qui mentionne que le bien est raccordé au tout-à-l’égout de la commune indique que toutes les canalisations du bien y sont directement raccordées. Dans ce cas, une propriété dont seulement une partie des canalisations est raccordée à un réseau d’assainissement public ne répond pas à cette obligation (Cour de cassation, 3e chambre civile, 11/7/2024, n° 22-24357).Un propriétaire qui détecte la présence de mérule (champignon qui se développe dans des bâtiments humides) dans son logement doit en faire la déclaration en mairie. Lorsque plusieurs foyers de mérule ont été déclarés, un arrêté préfectoral délimite les zones de présence du champignon.Pour savoir s’il existe des foyers de mérule dans la commune, il faut s’adresser à la préfecture.