Assemblée générale des copropriétaires

Quand a-t-elle lieu ?

Au minimum, une fois par an.

Qui doit en prendre l’initiative ?

Le syndic pour la réunion annuelle et chaque fois qu’il le juge utile. Elle peut aussi être demandée par :

le conseil syndical ;
un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins 1/4 des voix de tous les copropriétaires. La demande doit alors être notifiée au syndic par lettre recommandée avec avis de réception et doit préciser les questions que l’on désire voir inscrites à l’ordre du jour.

Le syndic peut désormais convoquer les copropriétaires par courriel.

En cas d’empêchement du syndic, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale (AG) pour faire désigner un nouveau syndic.

Qui peut y assister ?

Les copropriétaires ;
les locataires ayant signé un contrat de location-accession à la propriété ainsi que le vendeur (ils ne voteront pas pour les mêmes décisions) ;
les associés pour les lots appartenant à une SCI ;
le mandataire commun pour les lots en indivision ou qui ont fait l’objet d’un démembrement du droit de propriété ;
les représentants d’une association de locataires.

On peut se faire représenter par un mandataire en remettant un pouvoir rédigé sur papier libre à la personne de son choix (pas obligatoirement un autre copropriétaire).

Une même personne peut recevoir jusqu’à trois mandats, voire plus si le total des voix dont il dispose ne dépasse pas 10 % des voix. Un mandataire peut donner ce mandat à une autre personne sauf si une clause de celui-ci l’interdit. Chacun des époux copropriétaires d’un lot détenu en commun peuvent désormais recevoir des mandats de la part d’autres copropriétaires. Lorsque le syndic reçoit des mandats sans indication de nom (pouvoir en blanc), il ne peut pas les conserver pour voter lui-même ou les distribuer aux copropriétaires présents. Il doit les remettre au président du conseil syndical et, à défaut, au président de séance. L’un ou l’autre désignera un mandataire.

Les mineurs doivent obligatoirement être représentés par l’un de leurs parents.

Comment est-on prévenu ?

Le syndic doit prévenir 21 jours à l’avance au moins soit par lettre recommandée avec avis de réception (ou recommandé électronique), soit par lettre remise directement aux copropriétaires contre récépissé.

Le point de départ de ce délai est fixé au lendemain de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ou au lendemain du jour de la réception du recommandé électronique par le destinataire.

En cas d’urgence, ce délai peut ne pas être respecté.

L’ordre du jour et tous les documents utiles à la préparation de la réunion (budget prévisionnel, par exemple) doivent être joints à la convocation.

Comment modifier l’ordre du jour ?

Tout copropriétaire peut notifier au syndic, à tout moment de l’année, que soient inscrits un ou plusieurs sujets à l’ordre du jour, par lettre recommandée avec avis de réception. Le syndic les mentionne dans l’ordre du jour de la prochaine AG. Si la question arrive trop tard, elle est reportée à l’AG suivante. Le syndic doit désormais afficher la date de la prochaine AG et mentionner la possibilité qui est offerte aux copropriétaires de demander l’inscription d’une ou plusieurs questions à l’ordre du jour. Rien n’est précisé sur le lieu d’affichage de cette information, même s’il est vraisemblable qu’il sera effectué dans les parties communes.

Comment se passe l’assemblée ?

Chaque copropriétaire présent ou chaque représentant doit signer la feuille de présence. Il est désormais possible d’assister à l’assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant l’identification. Sur la base d’un devis transmis par le syndic ou le conseil syndical, l’assemblée générale décide des moyens et supports techniques à mettre en œuvre pour permettre la participation à l’AG à distance. Le coût est à la charge du syndicat des copropriétaires. Les copropriétaires qui entendent utiliser ce dispositif doivent en informer le syndic au moins 3 jours avant l’AG. La feuille de présence doit distinguer le copropriétaire présent physiquement, le copropriétaire représenté, le copropriétaire qui participe à l’AG à distance et celui qui vote par correspondance.

Au début de la réunion, l’assemblée désigne un président de séance parmi les copropriétaires (le syndic ne peut pas présider la séance).

L’AG ne prend de décision valide que sur les questions à l’ordre du jour. Elle peut également examiner une question non inscrite à l’ordre du jour, mais ne peut pas prendre de décision.

On vote sur chaque point : chaque copropriétaire a un nombre de voix correspondant à sa quote-part des parties communes. Il est désormais possible de voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale au moyen d’un formulaire qui doit être joint à la convocation à l’AG. En cas de défaut de sens de vote (ni contre, ni pour) ou d’abstention, le vote sera considéré comme défavorable. Il en sera de même si le vote par correspondance a lieu suite à des débats de l’assemblée qui ont modifié profondément la résolution portée sur l’ordre du jour.

Les décisions sont prises selon des majorités différentes en fonction de leur importance.

Majorité simple (dite de l’article 24)

C’est la majorité des votes exprimés à l’exception des abstentions :

opérations de gestion du syndic, d’entretien des parties communes et d’administration de l’immeuble ;
travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, à la préservation de la santé et sécurité physique de ses occupants, modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires par une loi, dans le cadre d’une restauration immobilière, travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, etc. ;
opération d’équipement des places de parking couvertes de borne de recharge pour les véhicules électriques ;
suppression du vide-ordures ;
autorisation permanente accordée aux forces de l’ordre de pénétrer dans les parties communes ;
installation de panneaux solaires dans certaines parties communes (toits, façades et garde-corps).

Depuis le 1/6/2020, l’assemblée des copropriétaires peut confier aux membres du conseil syndical, lorsqu’il est composé d’au moins trois membres, le pouvoir de prendre des décisions relevant de la gestion courante de l’immeuble. Cette délégation ne peut être accordée que pour une durée limitée de 2 ans. Le syndicat des copropriétaires doit souscrire pour chacun des membres du conseil syndical une assurance de responsabilité civile. Le conseil syndical peut dans ce cadre choisir entre plusieurs entreprises et gérer directement les travaux d’entretien des parties communes (le syndicat de copropriétaires fixe en assemblée générale les plafonds de dépenses à ne pas dépasser) sans avoir besoin de l’approbation du reste de la copropriété. Les décisions sont prises à la majorité des membres du conseil syndical. En cas de partage des voix, celle du président du conseil l’emporte.

Le plan pluriannuel de travaux, qui consiste à programmer les travaux d’entretien, de rénovation et de mise en conformité à réaliser dans les parties communes, doit être voté à la majorité simple avant d’être confié à un professionnel (par exemple, un bureau d’étude). Son élaboration est obligatoire dans les immeubles de plus de 15 ans :

depuis le 1/1/2023 pour les copropriétés comprenant plus de 200 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces ;
depuis le 1/1/2024 pour celles comprenant entre 51 et 200 lots ;
à compter du 1/1/2025 pour celles comprenant 50 lots ou moins.

La liste des personnes pouvant devenir membre du conseil syndical est étendue aux ascendants et descendants des copropriétaires.

Chaque copropriétaire peut désormais faire réaliser, à ses frais, des travaux d’isolation thermique sur la toiture et le plancher, y compris si ces travaux sont de nature à affecter les parties communes de l’immeuble, à condition de ne pas porter atteinte à la solidité, la sécurité et la salubrité du bâtiment, ni aux parties privatives des autres copropriétaires.

Une copropriété peut souscrire un prêt collectif pour financer des travaux de réparation, d’amélioration ou d’entretien de l’immeuble. Cette décision nécessite la même majorité que celle exigée pour les travaux financés par le prêt. Lorsque l’assemblée en vote le principe, il est souscrit par tous les copropriétaires. Celui ou ceux qui ne désireraient pas y recourir doivent le faire savoir au maximum 2 mois après la notification du procès-verbal de l’assemblée. Ils devront alors verser la totalité de leur part du prix des travaux dans les 6 mois qui suivent la notification du procès-verbal.

Majorité absolue (dite de l’article 25)

C’est la majorité des voix de tous les copropriétaires (même s’ils ne sont pas présents ou pas représentés). Si, au cours de l’AG, cette majorité n’est pas atteinte, mais si plus d’1/3 de tous les copropriétaires ont voté pour, un nouveau vote est organisé sur le champ à la majorité simple sauf si l’AG décide de reporter la question à une autre assemblée. Si le tiers des voix n’est pas atteint, une nouvelle AG, convoquée dans un délai de 3 mois maximum, peut voter à la majorité simple. Le délai de convocation peut être réduit à 8 jours. La majorité absolue est notamment requise dans les cas suivants :

maintien ou révocation du syndic ;
délégation de pouvoir ;
fonctionnement de la copropriété ;
travaux d’économie d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre dont les opérations d’amélioration de l’efficacité énergétique réalisée à l’occasion de travaux affectant les parties communes de l’immeuble ;
autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à sa destination ;
pose des compteurs individuels d’eau froide ;
montant des marchés et contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire (hors celui de syndic) ;
installation ou adaptation d’antennes ;
modalités d’ouverture des portes d’accès à l’immeuble ;
installation de compteurs d’énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage ;
installation de panneaux solaires dans d’autres parties communes que les toits, façades et garde-corps.
Si l’AG approuve un contrat, un devis ou marché avec plusieurs candidats, elle ne peut faire un second vote à la majorité simple qu’après avoir voté à la majorité absolue sur chacune des candidatures.

Double majorité (dite de l’article 26)

C’est la majorité des copropriétaires par tête et en voix (au moins les 2/3 des voix). Par exemple, si la copropriété compte 10 copropriétaires et une répartition en millièmes, il faut que la décision soit approuvée par 6 copropriétaires (majorité des voix) représentant 667/1 000^e (2/3 des voix) :

actes d’acquisition et d’aliénation ;
modification du règlement intérieur ;
travaux d’amélioration (transformation d’équipements existants ou adjonction d’éléments nouveaux) ;
suppression du poste de concierge ou de gardien sauf si cette suppression porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives en vertu du règlement de copropriété. Dans ce cas, il faut l’unanimité.

Unanimité

Souscription d’un emprunt bancaire au nom du syndicat pour financer des travaux votés concernant les parties communes ou des travaux d’intérêt collectif sur des parties privatives, sauf pour souscrire un prêt collectif pour financer des travaux de réparation, d’amélioration ou d’entretien de l’immeuble. Dans ce cas, la décision doit être prise à la même majorité que les travaux en causes haut) ;
vente des parties communes nécessaires à la conservation et au respect de la destination de l’immeuble ;
suppression d’un équipement collectif ;
modification de la répartition des charges ;
modification du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble.

Les passerelles

Pour éviter les situations de blocage liées au fort absentéisme des copropriétaires en assemblée générale (AG), une procédure de passerelle s’applique, depuis le 1/6/2020, à toutes les décisions relevant des majorités de l’article 25 et de l’article 26. Cette procédure permet de procéder à un second vote à la majorité immédiatement inférieure à celle normalement requise. Par exemple, lorsque l’AG n’a pas pu décider à la majorité absolue, la résolution peut être adoptée à la majorité simple. Pour faire l’objet de ce second vote, le projet doit recueillir l’approbation de la moitié des copropriétaires présents (ou ayant donné procuration ou voté par correspondance) représentant au moins le tiers des voix des copropriétaires.

Des règles spécifiques pour les petites copropriétés

Dans les copropriétés de 2 lots, si l’un des deux copropriétaires détient plus de la moitié des voix, il pourra prendre seul les décisions de l’AG relevant, en principe, de la majorité de l’article 24. Si l’un des deux copropriétaires détient au moins 2/3 des voix, il pourra prendre des mesures nécessaires à la conservation de l’immeuble, même si elles ne présentent pas de caractère d’urgence. En cas de décision unilatérale, celui qui en est à l’origine doit la notifier à l’autre copropriétaire. L’un pourra convoquer l’autre à une AG en lui notifiant l’ordre du jour.

Le vote du budget prévisionnel et l’approbation des comptes nécessitent une assemblée générale. En outre, ces facilités d’administration des petites copropriétés n’ont pas pour effet de rendre réguliers des travaux effectués par un copropriétaire (par exemple, remplacement des fenêtres, création d’un balcon) sans autorisation obtenue en assemblée.

Que se passe-t-il après l’assemblée ?

À la fin de la séance, ou dans les 8 jours suivant la tenue de l’assemblée, le procès-verbal est signé par le président, le secrétaire et le scrutateur. Il doit mentionner si des mandats ont été distribués par le président du conseil syndical ou le président de séance ainsi que les éventuels incidents techniques qui ont empêché un copropriétaire participant à distance à l’AG d’exprimer son vote. Il doit être envoyé aux copropriétaires opposants ou défaillants (ceux qui n’étaient ni présents ni représentés) dans un délai d’1 mois en leur rappelant le délai de contestation de 2 mois, sous peine de nullité ainsi qu’aux autres copropriétaires. Les notifications, notamment du procès-verbal, ainsi que les mises en demeure faites par voie électronique sont valables. Mais les copropriétaires peuvent demander à tout moment de recevoir ces informations par voie postale.

Les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent contester les décisions de l’assemblée générale qu’ils jugent illégales dans un délai de 2 mois après la notification du procès-verbal.

L’action doit être intentée contre le syndicat de copropriété auprès du tribunal judiciaire.

Le syndic est tenu d’informer les occupants de chaque immeuble de la copropriété (notamment les locataires et les occupants sans titre) de certaines décisions prises par l’AG. Plus précisément, dans un délai de 3 mois après la tenue de cette dernière, le syndic doit afficher, pendant 1 mois, à l’emplacement prévu à cet effet (s’il n’en existe pas, il doit déposer dans chaque boîte aux lettres ou envoyer par courrier), les décisions prises susceptibles d’avoir des conséquences sur les conditions d’occupation de l’immeuble et sur les charges des occupants, par exemple celles relatives à la maintenance et à l’entretien de l’immeuble, aux travaux. Ne sont pas communiquées les décisions relatives aux saisies immobilières ou les procédures contentieuses opposant un ou plusieurs copropriétaires.

3 mois après l’assemblée générale, il est possible de convoquer une nouvelle assemblée pour voter un projet de travaux de rénovation énergétique à condition que celui-ci ait recueilli moins du tiers des voix de tous les copropriétaires lors d’un premier suffrage. Lors de cette 2^e assemblée, la décision sera adoptée si elle recueille la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.

Loi du 10/7/1965 : Art. 17 et s.