Syndic de copropriété

Il ne faut pas confondre ces trois termes :

• le syndicat de copropriété est la réunion de l’ensemble des copropriétaires. La constitution en syndicat a lieu automatiquement sans formalités particulières ;
  
• le syndic est le représentant du syndicat. Il reçoit un mandat de l’assemblée des copropriétaires pour assurer l’exécution de ses décisions et administre l’immeuble au quotidien au nom du syndicat ; le mandat prend la forme d’un contrat-type dont le contenu est réglementé ;
  
• le conseil syndical assiste le syndic dans son travail et contrôle sa gestion. Il peut convoquer une assemblée générale. Ses membres sont élus parmi les copropriétaires, leur conjoint ou leurs représentants légaux lors de l’assemblée générale pour une durée de 3 ans. Le conseil doit élire un président chargé d’assurer la liaison permanente avec le syndic. Depuis le 1/6/2020, le conseil syndical peut recevoir une délégation de pouvoirs de la part de l’assemblée des copropriétaires pour prendre les décisions qui relèvent de la majorité simple. Il peut ainsi gérer directement les travaux d’entretien des parties communes et de maintien de l’immeuble en bon état. Il prend ces décisions à la majorité de ses membres. Celles-ci doivent être consignées dans un procès-verbal transmis au syndic. La délégation est donnée pour 2 ans. Le syndicat de copropriété doit souscrire une assurance responsabilité pour chacun des membres du conseil qui a reçu une délégation. Le syndic doit transmettre au conseil syndical tous les documents se rapportant à la gestion et à l’administration de la copropriété dans un délai d’1 mois à partir de la demande. À défaut, le syndic encourt désormais des pénalités (15 € par jour de retard).
  

Il doit :

• faire respecter le règlement de copropriété ;
  
• tenir à jour la liste des copropriétaires ;
  
• organiser l’assemblée générale (convocation, procès-verbal, etc.). L’ordre du jour doit être établi en concertation avec le conseil syndical ;
  
• appliquer les décisions de l’assemblée générale ;
  
• se charger de la gestion courante (maintenance, gestion du personnel, approvisionnement, etc.) ;
  
• intervenir pour tous travaux urgents ;
  
• recouvrer les charges ;
  
• ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires dans les 3 mois de sa désignation au risque de voir son mandat annulé (la dispense d’ouverture d’un compte bancaire séparé pour les copropriétés comportant au maximum 15 lots à usage de logements, bureaux ou commerce est supprimée depuis le 1/1/2021). Le syndic doit également ouvrir un compte bancaire séparé spécifique destiné aux fonds empruntés ;
  
• se charger du budget prévisionnel et de la comptabilité courante (il peut demander des avances) ; il doit également faire voter par l’assemblée générale lors de sa première désignation et au moins tous les 3 ans la décision de constituer des provisions spéciales destinées à faire face à des travaux d’entretien des parties communes susceptibles d’être nécessaires dans les 3 années à venir ;
  
• mettre en place un fonds de travaux pour les copropriétés comprenant entre 51 et 200 lots. Les sommes déposées sur ces fonds sont destinées à financer : l’élaboration du projet pluriannuel de travaux (PPT) et, le cas échéant, le diagnostic technique global (DTG), les travaux prévus dans le PPT, les travaux urgents décidés par le syndic et ceux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, les travaux d’économie d’énergie non prévus par le PPT ;
  
• conseiller les copropriétaires (les avertir des conséquences des décisions prises en AG) ;
  
• informer les copropriétaires sur la possibilité de recevoir ou non les services de télévision par voie hertzienne, sur la réception par câble de la TNT et sur le service antenne. Ces données doivent se retrouver dans chaque relevé annuel des charges ;
  
• établir, mettre à jour et tenir à disposition des copropriétaires le carnet d’entretien de l’immeuble. En cas de vente d’un lot, le carnet est annexé à la promesse de vente ou à l’acte authentique de vente ;
  
• conserver les archives de la copropriété. Le syndic doit obtenir un vote à la majorité absolue de l’AG s’il souhaite les confier à une entreprise spécialisée, aux frais du syndicat. Dans ce cas, il ne percevra aucune rémunération complémentaire ;
  
• soumettre au vote de l’AG à la majorité simple, la décision de souscrire une assurance responsabilité civile, obligatoire pour le syndicat de copropriétaires ;
  
• faire établir un DPE collectif selon un calendrier précis (voir Copropriété : généralités) ;
  
• inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée la question de l’individualisation des frais de chauffage et communiquer des devis qui s’y rapportent.
  

Le syndic a l’obligation d’assurer l’information des occupants des décisions prises en AG et de proposer un accès en ligne sécurisé (extranet) aux documents dématérialisés relatifs à l’immeuble. Il s’agit des documents :

• relatifs à la gestion de l’immeuble (règlement de copropriété, carnet d’entretien, diagnostics techniques, contrats d’assurance de l’immeuble, etc.) ;
  
• à destination du conseil syndical (balances générales des comptes du syndicat de copropriété, relevés périodiques des comptes bancaires, etc.) ;
  
• relatifs à chaque lot de copropriété et accessibles au seul copropriétaire pour son lot (compte individuel du copropriétaire, montant des charges courantes, etc.).
  

En outre, le syndic a dû immatriculer la copropriété sur le « registre national d’immatriculation des copropriétés ».

Cette immatriculation doit faciliter la connaissance de l’état des copropriétés et prévenir d’éventuels dysfonctionnements.

• L’assemblée générale (à la majorité des voix de tous les propriétaires, présents ou absents). Lorsqu’une AG doit se prononcer sur la désignation d’un syndic, le conseil syndical intervient en amont pour organiser la mise en concurrence de plusieurs contrats de syndic.
  
• Le règlement de copropriété parfois.
  
• Le conseil syndical.
  
• Le président du tribunal judiciaire, à la demande d’un ou de plusieurs copropriétaires.
  

Lorsque la copropriété est dépourvue de syndic (hors le cas de la mise en place d’une copropriété), l’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. À défaut d’une telle convocation, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé (par exemple, un copropriétaire), désigne un administrateur provisoire de la copropriété. Celui-ci est notamment chargé de convoquer l’assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic.

Le syndic doit être choisi parmi les personnes titulaires de la carte professionnelle de gestion immobilière (loi du 2/1/1970). Ces professionnels offrent en général toutes les garanties. Une assurance couvre, en outre, leur responsabilité civile.

On peut cependant choisir un syndic non professionnel. Il doit être copropriétaire d’un lot dans la copropriété qu’il doit gérer.

Cependant, cette activité demande une grande disponibilité, de solides connaissances en droit et en comptabilité. Le syndic non professionnel n’offre pas de garantie financière, a souvent du mal à souscrire une assurance couvrant sa responsabilité et peut voir sa responsabilité engagée s’il commet une faute ou une négligence. Cette solution n’est concevable que s’il s’agit d’une petite copropriété (4 ou 5 copropriétaires).

Ils sont libres : à négocier. Depuis le 1/1/2022, les syndics de copropriété doivent présenter le prix de leurs prestations selon un modèle-type fixé par l’arrêté du 30/7/2021. Cette information plus claire doit rendre les tarifs plus transparents et faciliter la mise en concurrence.

La liste des charges de gestion courante facturées par le syndic dans le cadre du forfait payé chaque année par les copropriétaires est définie par un arrêté du 19/3/2010.

Les honoraires supplémentaires pour d’autres tâches que la gestion courante doivent être prévus et leurs montants précisés. Ainsi, en cas de travaux importants, hors du budget prévisionnel, les travaux doivent faire l’objet d’un vote de l’AG ainsi que les montants des honoraires.

Elle était de 3 ans au maximum jusqu’au 31/5/2020. Depuis le 1/6/2020, si le mandat est signé pour 1 an, la mise en concurrence se fait annuellement. Si sa durée est de 3 ans par exemple, la mise en concurrence se fait au bout de 3 ans sauf si le conseil syndical en est dispensé par le vote de l’assemblée générale de l’année précédente. Cette décision se prend à la majorité de l’article 25 de la loi de 1965 (ou majorité des voix de tous les copropriétaires). La question doit être inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale concernée.

Le contrat de syndic doit être conforme à un contrat-type défini par le décret n° 2015-342 du 26/3/2015 disponible sur le site www.legifrance.gouv.fr.

• Ne pas renouveler son mandat lorsqu’il vient à échéance.
  
• Le révoquer, en cours de mandat, si une faute peut être prouvée (mauvaise tenue des comptes, administration en contradiction avec les décisions de l’assemblée générale, etc.). Un vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires est nécessaire.
  
• Résilier son contrat, à la demande du conseil syndical : le syndic doit alors convoquer une assemblée générale au maximum 2 mois après la première présentation de la lettre recommandée si le président du conseil syndical en fait la demande.