Copropriété : généralités

C’est un régime de propriété qui s’applique à « tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots. Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables », comme l’indique l’article 1^er de la loi du 10/7/1965.

En pratique, cela concerne les appartements achetés dans un immeuble.

• Le règlement de copropriété : ce texte régit les droits et devoirs des copropriétaires. Tout copropriétaire est obligé de le respecter. Il est donc recommandé de l’étudier attentivement avant l’achat d’un logement en copropriété.
  Ce règlement doit contenir :
  • la désignation des parties communes ou privatives de copropriété ;
    
  • les conditions de la jouissance (par exemple, droit ou non d’exercer une profession libérale) ;
    
  • les dispositions concernant l’administration des parties communes ;
    
  • la répartition des charges de copropriété.
    
  
  
• Le syndic de copropriété : c’est lui qui assure la gestion courante de la copropriété, sous le contrôle de l’assemblée générale des copropriétaires.
  
• L’assemblée générale des copropriétaires : c’est elle qui prend les décisions.
  
• Le conseil syndical : il s’agit d’un organisme, composé de copropriétaires, chargé d’assister le syndic et de contrôler sa gestion liée à la copropriété.
  

Dans les immeubles en copropriété dont la demande de permis de construire a été déposée depuis le 1/1/2015 et soumis à la réalisation de places de stationnement, le règlement de copropriété doit prévoir le nombre (au moins une) et l’emplacement des places adaptées aux personnes handicapées habitant la copropriété.

En plus du règlement de copropriété, la copropriété doit détenir un ensemble de documents décrivant ses caractéristiques. Il s’agit :

• du carnet d’entretien : il rassemble toutes les informations sur les travaux effectués dans l’immeuble et les contrats de maintenance des équipements (chaudières, ascenseur, etc.). Il indique le nom des entreprises intervenantes, les références des contrats d’assurance dommages-ouvrage. Il est consultable par chacun des copropriétaires ;
  
• la fiche synthétique de la copropriété : devenue obligatoire pour toutes les copropriétés, elle rassemble les informations sur l’organisation juridique, les caractéristiques techniques (nombre de lots, date de construction, etc.) et financières ainsi que les équipements de la copropriété ;
  
• le diagnostic technique de l’immeuble : il informe les copropriétaires ainsi que les futurs acheteurs sur l’état de l’immeuble et sur les travaux d’amélioration possibles. Il évalue les travaux nécessaires à sa conservation ;
  
• le diagnostic de performance énergétique collectif pour les bâtiments construits avant le 1/1/2013. Il doit être établi au 1/1/2024 pour les immeubles de plus de 200 lots, au 1/1/2025 pour les copropriétés de 50 à 200 lots, et au 1/1/2026 pour les autres. Ce DPE collectif indique la performance énergétique de l’ensemble du bâtiment (y compris les parties communes). Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer ces performances et du montant des dépenses théoriques. Il doit être réalisé par un diagnostiqueur immobilier certifié. Le syndic a l’obligation d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée des copropriétaires précédant la date butoir de réalisation du DPE collectif, le choix du prestataire devant réaliser le diagnostic. Les résultats du DPE sont présentés à l’assemblée suivante. Il est renouvelé ou mis à jour tous les 10 ans ;
  
• un plan pluriannuel de travaux : au 1/1/2025, toutes les copropriétés construites depuis plus de 15 ans doivent être dotées d’un projet de plan pluriannuel de travaux (PPT). Le PPT programme, sur une durée de 10 ans, les travaux collectifs à réaliser pour sauvegarder l’immeuble, préserver la santé des occupants, économiser l’énergie et baisser les émissions de gaz à effet de serre. Il est établi à partir d’une analyse du bâtiment, de ses équipements et du DPE collectif. Il est confié à un professionnel (bureau d’étude, thermicien, par exemple). Le PPT doit estimer le niveau de performance énergétique et de gain en matière d’émission de gaz à effet de serre pouvant être atteint ainsi que le coût des travaux. Il est présenté aux copropriétaires lors de l’assemblée annuelle qui suit l’élaboration du plan. Les copropriétaires sont libres de faire effectuer ou non les travaux préconisés.
  

Loi du 10/7/1965. Loi n° 2021-1104 du 22/8/2021.