Location-accession à la propriété

Ce dispositif permet aux ménages dont le revenu ne dépasse pas certains plafonds d’acquérir leur résidence principale avec un statut préalable de locataire-propriétaire. L’achat doit porter sur un logement situé dans une opération agréée par l’État. Il peut être financé par un prêt à taux zéro.

Qui peut en bénéficier ?

Le locataire d’un immeuble neuf, ancien ou rénové, à condition qu’il soit à usage d’habitation ou à usage mixte (habitation et professionnel) qui remplit une condition de ressources. Cette formule d’acquisition est proposée par des opérateurs (organisme HLM, promoteurs privés, etc.) qui ont obtenu un prêt social de location-accession. Pour connaître les offres de location-accession, vous pouvez consulter le site www.proprietairemaintenant.fr, les organismes HLM de votre région, Action Logement (www.actionlogement.fr).

Quels sont les avantages ?

Le locataire n’a aucun apport personnel immédiat à verser. Pendant une première période (dite période de jouissance) durant laquelle la personne n’est ni locataire, ni propriétaire, celle-ci paye une redevance comprenant l’équivalent d’un loyer appelé indemnité d’occupation et un acompte mensuel sur le prix du logement. L’indemnité d’occupation est plafonnée et la redevance peut être révisée, chaque année, si le contrat le prévoit. Cette révision ne peut être supérieure à la variation de l’indice trimestriel INSEE du coût de la construction entre celui publié le jour de la signature du contrat et celui publié le jour du versement de la redevance (voir barèmes).

L’achat, dans ce cadre, d’un logement neuf bénéficie d’une TVA à taux réduit (5,5 % au lieu de 20 %) et d’une exonération de taxe foncière pendant 15 ans.

La durée de la période de jouissance est fixée dans le contrat et l’accédant bénéficie tout au long de celle-ci de la possibilité d’opter, c’est-à-dire décider d’acquérir ou de ne pas acquérir le bien. Le prix du logement doit respecter des prix plafonds.

S’il opte pour l’achat, il verse le prix du logement fixé dans le contrat initial moins les acomptes versés pendant toute la période de jouissance.

S’il renonce, il ne bénéficie pas d’un droit de maintien dans les lieux. Il devra donc partir, à moins que le contrat ne prévoie le contraire. Le propriétaire devra lui restituer les acomptes versés sur le prix de vente.

Que faut-il faire ?

Signature du contrat de location-accession

Ce contrat est conclu devant notaire entre le vendeur et le « locataire ». Le vendeur doit notifier à l’accédant, par lettre recommandée avec avis de réception, le projet de contrat de location-accession 1 mois au moins avant la date de sa signature.

Il comporte obligatoirement :

la description de l’immeuble ;
le prix de vente et les modalités de paiement et de révision des prix ;
l’octroi éventuel de prêts pour payer le logement après la période de location ;
les indemnités en cas de rupture de contrat ;
les modalités de remboursement.

Si le contrat est signé avant l’achèvement de l’immeuble, il doit comporter la garantie de parfait achèvement de celui-ci.

Le contrat de location-accession peut être précédé d’un contrat préliminaire. En contrepartie d’un dépôt de garantie effectué sur un compte spécial et qui ne peut excéder 5 % du prix, le vendeur s’engage à réserver le bien à l’acquéreur.

Pendant la période de jouissance

Le locataire accédant a les mêmes obligations qu’un locataire habituel. Il peut toutefois assister aux assemblées générales de copropriété. Il a un droit de vote sur les questions d’entretien de l’immeuble, les grosses réparations incombant au vendeur.

Au moment de la vente

3 mois avant le terme prévu pour la levée d’option, le vendeur envoie au locataire une lettre recommandée avec avis de réception pour l’inviter à acheter son logement.

Loi du 12/7/1984.