Réparations locatives

Réparations à la charge du locataire

Quelles sont les réparations qui doivent être effectuées par le locataire ?

En principe, les petites réparations courantes et l’entretien.

Certaines réparations ne sont jamais à la charge du locataire :

les réparations qui auraient dû être effectuées avant son entrée dans les lieux ;
les réparations concernant des dégâts dus à la force majeure (par exemple, une tempête) ;
les réparations consécutives à l’usure normale (si le locataire a entretenu convenablement les lieux) : le propriétaire ne peut pas réclamer le remplacement d’une moquette ou d’un papier peint simplement défraîchi (mais il peut demander un nettoyage).

Comment savoir si une réparation est une réparation courante ou d’entretien ?

Voici la liste des principales réparations à la charge du locataire ; d’autres réparations de même importance peuvent être mises à sa charge.

Parties extérieures à usage exclusif

Auvents, terrasses et marquises : enlèvement de la mousse et des autres végétaux.
Descentes d’eaux pluviales, chéneaux et gouttières : dégorgement des conduits.

Ouvertures

Vitrages : remplacement des vitres détériorées ; réfection du mastic.
Stores et jalousies : graissage ; remplacement de cordes, poulies, de quelques lames, etc.
Portes, fenêtres, etc. : graissage des gonds, paumelles et charnières ; menues réparations ; remplacement de boulons, clavettes, targettes, gonds, espagnolettes, etc.
Boutons et poignées de porte : menues réparations.
Serrures et verrous de sûreté : graissage ; remplacement de petites pièces et des clés égarées ou détériorées.
Grilles : nettoyage et graissage ; remplacement de boulons, clavettes, targettes, gonds, charnières, etc.

Parties intérieures

Plafonds, murs intérieurs et cloisons :
- Peintures et tapisseries : réfection, à l’exclusion de la réparation des dommages causés par les installations de chauffage central, l’humidité (sauf si cette dernière résulte d’une insuffisance d’aération imputable au locataire) ou la vétusté.
- Matériaux de revêtement (faïence, mosaïque, plastique, etc.) : remise en place ou remplacement de quelques éléments du revêtement.
- Trous : rebouchage avant le départ des lieux sauf si, eu égard à leur nombre, à leurs dimensions et à leur emplacement, les trous peuvent être considérés comme consécutifs à un usage normal des lieux et s’ils sont peu apparents.
Sols :
- Parquets : encaustiquage, entretien courant de la vitrification ; remplacement limité à quelques lames (en cas de taches, de trous, etc.).
- Moquettes et autres revêtements de sol : entretien courant (remise en état, pose de raccords en cas de taches, de trous, etc. ; remplacement si l’importance des détériorations imputables au locataire l’exige).
Menuiseries :
- Plinthes, baguettes et moulures : menues réparations (fixation de raccords, remplacement de pointes).
- Placards : remplacement des tablettes et des tasseaux ; réparation du dispositif de fermeture.
Divers :
- Meubles scellés : réfection du scellement.
- Cheminées : entretien des tabliers ; réparation des bris et des fêlures.
- Glaces et miroirs : remplacement des glaces et miroirs détériorés.
- Bourrelets : réparation des dommages causés par la dépose des bourrelets.
- Vidoirs : graissage et/ou remplacement des joints.
- Conduits d’évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation : ramonage.

Électricité

Interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits, fusibles, etc. : remplacement.
Baguettes protectrices : réparation.
Ampoules, tubes lumineux, etc. : remplacement.
Appareils électroménagers (réfrigérateurs, machines à laver, etc.) : entretien courant ; menues réparations et remplacements assimilables.
Antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision : entretien courant.

Plomberie

Canalisations d’eau : dégorgement ; menues réparations (remplacement de joints, de colliers, etc.) ; remise en état des canalisations détériorées par le gel, en cas de négligence du locataire, ou à la suite de l’utilisation de produits corrosifs.
Robinetterie : entretien courant ; remplacement de petites pièces (joints, clapets, brise-jet, etc.).
Canalisations de gaz : entretien des robinets, siphons et ouverture d’aération ; remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.
Éviers et appareils sanitaires : entretien courant, nettoyage des dépôts de calcaire ; menues réparations (systèmes de vidange, bondes, poignées, chaînes et joints de chasse d’eau, etc.) ; remplacement des tuyaux flexibles de douche.
Chauffage :
- Installation individuelle : menues réparations et remplacements assimilables.
- Radiateurs : remplacement des joints, robinets et purgeurs.
- Fosses septiques, puisards et fosses d’aisance : vidange.

Jardin privatif

Allées, pelouses et massifs : entretien courant.
Arbres et arbustes : taille, élagage, échenillage, etc. ; remplacement des arbustes et des arbres ayant péri par défaut d’entretien du locataire.
Installations mobiles d’arrosage : réparation et remplacement.
Bassins et piscines : entretien courant.

À quel moment le locataire doit-il effectuer les réparations ?

Au moment de son départ mais, lorsque l’absence de réparation peut entraîner des dommages supplémentaires (fenêtres ne fermant pas, par exemple), il doit les faire effectuer dès l’apparition de dégâts.

BON À SAVOIR

Un locataire peut procéder à des améliorations si elles peuvent s’enlever.Un locataire doit, lorsqu’il envisage des transformations importantes, demander au propriétaire son accord et la prise en charge des travaux envisagés en lui démontrant l’intérêt, pour le logement, de tels aménagements. À défaut de prise en charge, le bailleur peut accepter le non-paiement (pendant un certain temps) du loyer.À défaut d’accord, le propriétaire peut demander une remise en état des lieux aux frais du locataire. Il peut aussi conserver les modifications : dans ce cas, le locataire ne peut pas demander de dédommagement.

Décret du 26/8/1987.

Réparations à la charge du propriétaire

Quelles sont les réparations qui doivent être effectuées par le propriétaire ?

Ce sont toutes les grosses réparations (pour distinguer petite et grosse réparation, voir Réparations à la charge du locataire).

Ces réparations sont obligatoires, quelle que soit la cause de la détérioration, même en cas de force majeure.

Quand doivent-elles être effectuées ?

Pendant le bail, dès qu’un dégât le justifie.

Que faire lorsqu’une grosse réparation est nécessaire dans le logement dont on est locataire ?

Avertir le propriétaire en lui indiquant précisément la réparation à effectuer.

En cas de refus ou d’inaction de sa part :

lui envoyer une lettre recommandée avec avis de réception, lui rappelant ses obligations ;
si le silence du propriétaire persiste, lui envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ;
si le propriétaire ne répond toujours pas favorablement, le locataire peut faire établir un constat de l’état des lieux par commissaire de justice et en adresser une copie au propriétaire en lui indiquant qu’il va saisir le tribunal en référé. Par ce biais, le locataire pourra être autorisé par le juge à effectuer les travaux lui-même et à en récupérer le montant sur les loyers à venir.Il est également possible de saisir la commission départementale de conciliation (coordonnées sur le site www.service-public.fr) ;
en dernier recours, il peut intenter un procès au propriétaire devant le tribunal judiciaire dans le ressort duquel se situe le logement loué.

Lorsque le locataire fait exécuter des travaux qui incombent au propriétaire, notamment en cas d’urgence, il n’a pas le droit de retenir le montant des travaux sur le loyer si une décision de justice ne l’y a pas autorisé.

Quelles sont les obligations du locataire ?

Il doit laisser le propriétaire exécuter tous les travaux :

nécessaires à l’entretien normal des locaux ;
d’amélioration des parties communes et privatives ;
permettant de rendre conforme le logement aux exigences de décence.

Le propriétaire doit informer le locataire de la nature et des modalités des travaux, avant qu’ils ne débutent, par remise en main propre ou lettre recommandée avec avis de réception. Les travaux sont interdits les samedis, dimanches et jours fériés.

Si la gêne dure plus de 21 jours, le propriétaire doit proposer une baisse du loyer pour compenser le trouble de jouissance.

Loi du 6/7/1989 : Art. 4, 6 et 7 ; C. civil : Art. 1724 ; C. proc. civile : Art. 55.