Location de 1989 : signature du bail

Les commissaires de justice (ex-huissiers) proposent aux propriétaires-bailleurs le constat de conformité locative par lequel ils attestent que le bien respecte tous les critères de location exigés : respect des normes de décence notamment par rapport au classement du DPE (sortie de la location des logements trop énergivores), remise des diagnostics techniques obligatoires. Ce constat peut éviter des litiges ultérieurs. Pour trouver le commissaire de justice le plus proche de chez vous et en savoir plus sur le constat : legalpreuve.fr.

Avant la signature du bail, le propriétaire doit remettre au futur locataire des fiches de renseignements contenant la description exacte de l’appartement, le nombre de pièces, la durée de la location, le montant des charges, les possibilités de réception de la télévision dans l’immeuble. Si un bâtiment fait l’objet d’une procédure de lutte contre l’habitat indigne, le syndic de l’immeuble doit en informer tous les occupants.

Un bail écrit étant obligatoire, il faut :

• soit s’adresser à un notaire ou un agent immobilier ;
  
• soit le rédiger soi-même.
  

Pour apprécier la solvabilité du candidat à la location et son sérieux, le bailleur peut demander un ensemble de documents dont la liste est limitative :

• une pièce d’identité en cours de validité comportant une photographie ;
  
• un seul justificatif de domicile ;
  
• un ou plusieurs justificatifs de la situation professionnelle : pour un salarié, un contrat de travail ou de stage ou, à défaut, une attestation de l’employeur précisant l’emploi et la rémunération proposée, la date d’entrée en fonction envisagée et, le cas échéant, la durée de la période d’essai ; carte d’étudiant ou certificat de scolarité pour l’année en cours ;
  
• un ou plusieurs documents attestant des ressources : le dernier ou avant-dernier avis d’imposition ou les 3 derniers bulletins de salaire pour un salarié ; justificatif de versement des retraites, pensions, etc.
  

Un service en ligne, appelé « service de vérification des avis d’impôt sur le revenu », permet de contrôler l’authenticité d’un avis d’imposition. Il est gratuit et accessible sur le site www.impots.gouv.fr, rubrique « Vérifier un avis d’impôt ».

Le bailleur peut demander les mêmes pièces à la personne qui se porte caution du locataire.

Certains locataires du parc immobilier privé peuvent être dispensés d’apporter une caution pour la location de leur résidence principale grâce à la garantie Visale (visa pour le logement et l’emploi) géré par Action Logement. Elle s’adresse à la fois :

• aux jeunes de 18 à 30 ans (jusqu’au 31^e anniversaire) salariés, non-salariés, chômeurs, alternants ou étudiants ;
  
• aux salariés du secteur privé, quel que soit leur âge, gagnant au plus 1 500 € nets par mois ou en mobilité professionnelle ;
  
• et aux personnes qui peuvent conclure un bail mobilité.
  

Pour bénéficier de cette garantie, le locataire doit effectuer sa demande sur le site www.visale.fr, avant la signature du bail. Si les conditions nécessaires sont remplies, Action Logement lui délivre un « visa ». Son bailleur doit ensuite créer son espace personnel sur le même site.

En cas d’impayés de loyer, Action Logement paye le bailleur ; le locataire doit ensuite rembourser toutes les sommes versées. La garantie est limitée à 36 mensualités impayées. Si le locataire ne respecte pas l’échéancier des remboursements, Action Logement peut demander la résiliation du bail en justice. La garantie Visale couvre également les dégradations (sauf les frais de remise en état du mobilier) dans la limite de 2 mois de loyer plus charges.

• Rédiger en deux exemplaires un contrat, conforme au modèle-typeprécisant :
  • le nom (ou la dénomination) du bailleur et son domicile (ou son siège social), ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ;
    
  • la dénomination du locataire ;
    
  • la désignation des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication ;
    
  • le montant et la date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire (s’il est parti depuis moins de 18 mois) ;
    
  • le renoncement éventuel à la garantie Visales haut) ;
    
  • les caractéristiques de la location (nombre de pièces, présence d’un garage, etc.) ;
    
  • la mention de la surface habitable. Si la surface réelle est inférieure de plus d’1/20^e à celle mentionnée dans le contrat, le locataire peut demander au bailleur une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. Elle s’applique rétroactivement à la date de signature du contrat si la demande en réduction du loyer intervient dans les 6 premiers mois ;
    
  • l’énumération des parties de l’immeuble à usage commun ;
    
  • la désignation des locaux à usage exclusif du locataire ;
    
  • la destination de la chose louée (habitation, exercice d’une profession libérale, etc.) ;
    
  • le prix et les dates de paiement du loyer ;
    
  • les règles et la date de révision du loyer, si elle est prévue ;
    
  • la date de départ de la location et sa durée ;
    
  • le montant maximal des frais d’honoraires de location à la charge du locataire si le bail est conclu avec une personne mandatée et rémunérée, ainsi que la reproduction des dispositions légales ;
    
  • le montant du dépôt de garantie, éventuellement ;
    
  • une clause de résiliation du bail en cas de non-paiement par le locataire des sommes dues (loyers, charges, dépôt de garantie) ou s’il ne souscrit pas d’assurance locative. Le bailleur peut souscrire, aux frais du locataire, une assurance si celui-ci refuse de fournir l’attestation. Dans ce cas, le propriétaire peut récupérer la prime d’assurance avec le loyer mais ne peut plus résilier le bail pour défaut d’assurance.
    

  Le bailleur qui refuse d’établir un bail conforme au contrat-type encourt 1 an de prison et 20 000 € d’amende.

  Un propriétaire qui a souscrit une assurance pour garantir le paiement du loyer ne peut pas demander de caution sauf si le logement est loué à un étudiant ou à un apprenti.

  
  Le contrat peut comporter d’autres mentions ou d’autres clauses librement définies par le bailleur et le locataire. Certaines clauses sont réputées non écrites comme celle qui impose au locataire un ordre de prélèvement automatique sur son compte courant ou encore celle qui l’oblige à s’assurer auprès d’une compagnie choisie par le bailleur.

  Un bail signé par l’un des conjoints a la même valeur que s’il est signé par les deux. Il en est de même pour les partenaires d’un PACS s’ils en font la demande. À défaut de faire cette demande de co-titularité du contrat de bail, celui qui n’a pas signé le bail n’a pas de droit sur le logement. Mais il est tenu solidairement au paiement du loyer et des charges pendant toute la durée du bail. Concernant les concubins, si le bail est signé par un seul d’entre eux, il est seul locataire, l’autre concubin n’a aucun droit sur le logement. Le propriétaire ne peut pas recouvrir des loyers impayés sur ce concubin. En cas de violences conjugales, lorsque le bail a été signé par les deux conjoints, partenaires pacsés ou concubins, la victime n’est plus tenue de payer le loyer du logement qu’elle quitte. Il faut néanmoins que les violences aient été constatées par la justice.

  
  
• Y joindre :une copie du règlement de copropriété (s’il existe) ;l’état des lieux d’entrée ;une copie de la grille de vétusté si le locataire et le bailleur ont convenu d’en appliquer une ;l’engagement de la caution, s’il y en a une ;l’attestation d’assurance du locataire ;une notice d’information sur les droits et obligations du locataire et du bailleur, les voies de conciliation et recours : les mentions qui doivent y figurer sont détaillées dans l’arrêté du 13/12/2017, à consulter sur le site www.legifrance.gouv.fr ;un dossier de diagnostic technique : il peut être communiqué sous une forme dématérialisée (par e-mail, par exemple) sauf opposition d’une des parties. Pour un bail signé depuis le 1/1/2018, il doit comprendre : un « état des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon, etc.) » (ERNMT) si le bien est situé dans une zone définie par arrêté préfectoral et couverte par un plan de prévention des risques technologiques, naturels ou miniers, dans une zone de sismicité élevée, « à potentiel radon », dans une zone aux sols pollués ou encore dans une zone susceptible d’être atteinte par le recul du trait de côte. Pour savoir si votre bien donné en location se trouve sur une commune concernée par cette obligation, adressez-vous à la mairie, à la préfecture ou consultez le site Internet www.georisques.gouv.fr. Le diagnostic est à remplir par le bailleur lui-même. Il doit utiliser l’imprimé « État des risques et pollutions » à se procurer en mairie ou à télécharger sur le site www.georisques.gouv.fr. Il doit être rempli avec les informations données par la mairie ou la préfecture. Si le bien a subi un sinistre ayant donné lieu au versement d’une indemnisation au titre des catastrophes naturelles ou technologiques, le bailleur doit en informer le locataire par écrit ;un état des risques d’exposition au plomb pour un logement datant d’avant janvier 1949 ;un diagnostic de performance énergétique (DPE) : depuis le 1/7/2021, il est opposable au bailleur. Si le DPE comporte une information erronée qui cause un préjudice au locataire (s’il avait connu cette information, il n’aurait pas loué le logement ou aurait négocié le montant du loyer car la dépense d’énergie est très importante par rapport aux indications du DPE, par exemple), la responsabilité du bailleur pourra être engagée et le locataire pourra obtenir une indemnisation. Le DPE a une durée de validité de 10 ans, sauf ceux réalisés avant le 31/12/2017 qui ne sont plus valides, et ceux effectués entre le 1/1/2018 et le 30/6/2021 qui sont valides jusqu’au 31/12/2024. Depuis le 1/4/2023, un audit énergétique doit être annexé au DPE des logements classés F et G mis en location (logements considérés comme des passoires énergétiques) et à partir de 2025 aux logements classés E. L’audit présente notamment des propositions de travaux permettant d’atteindre un haut niveau de performance énergétique et les aides publiques. Le montant des dépenses énergétiques théoriques figure également dans le DPE ;un état de l’installation intérieure gaz et électricité dont la durée de validité est de 6 ans : ce diagnostic doit être remis si les installations ont plus de 15 ans ;un diagnostic sur les nuisances sonores aériennes si le bien est situé dans une zone concernée par un plan d’exposition au bruit des aérodromes. Ce document doit être fourni depuis le 1/6/2020.Le locataire peut demander au bailleur de consulter le diagnostic amiante. Mais celui-ci n’a pas à être annexé au bail.Pour un bien situé dans une zone où le débroussaillement de son terrain est obligatoire (pour connaître les zones concernées : www.geoportail.gouv.fr/donnees/debroussaillement), le bailleur doit en informer le futur locataire. À compter du 1/1/2025, le bailleur devra lui fournir un état des risques correspondant lors de la 1re visite du logement et l’annexer au bail.
  

Le propriétaire (ou son représentant) et le locataire visitent le logement et font un constat écrit indiquant ce qui s’y trouve et les défauts constatés. Il est indispensable de noter tous les défauts, même ceux qui paraissent minimes (évier ébréché, taches sur les murs).

L’état des lieux fait à l’entrée et à la sortie des lieux doit comporter obligatoirement les informations suivantes :

• le type d’état des lieux (d’entrée ou de sortie) ;
  
• sa date d’établissement ;
  
• la localisation du logement ;
  
• le nom du bailleur ;
  
• le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d’accès aux locaux à usage privatif ou commun ;
  
• pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l’état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. Il peut être complété d’observations ou de réserves et illustré d’images ;
  
• la signature des parties ou des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux.
  

L’état des lieux de sortie doit obligatoirement préciser : l’adresse du nouveau domicile ou du lieu d’hébergement du locataire ; la date de réalisation de l’état des lieux d’entrée. Il peut mentionner les évolutions de l’état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l’établissement de l’état des lieux d’entrée.À cet égard, le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et de ses équipements, ainsi que les menues réparations, sauf si les détériorations sont occasionnées par vétusté. Celle-ci est définie comme « l’usure ou la détérioration résultant du temps ou l’usage normal des lieux et des équipements de la location ». Pour déterminer qui, du propriétaire ou du locataire, doit supporter le coût d’une réparation, il faut pouvoir déterminer s’il s’agit de l’œuvre du temps ou d’une dégradation dont l’occupant est responsable. Le bailleur et le locataire ont la possibilité de se référer à une grille de vétusté existante comme celle mise en place par des organismes HLM ou des investisseurs institutionnels (comme les banques, les assurances). La grille de vétusté définit au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire.

L’état des lieux est signé par le propriétaire et le locataire. Il doit être complété par les relevés des index si le logement compte une installation de chauffage ou d’eau chaude individuelle ou collective avec un comptage individuel. Il doit être remis un exemplaire de l’état des lieux à chacun des locataires.

Si le propriétaire refuse de signer le constat : d’abord lui envoyer une lettre recommandée avec avis de réception lui demandant d’accepter un état des lieux ; ensuite, faire établir un état des lieux par un commissaire de justice. Les frais doivent être partagés par moitié entre le locataire et le propriétaire.

Si le propriétaire refuse de faire l’état des lieux ou de remettre l’exemplaire de l’état des lieux, il ne pourra pas invoquer la présomption de bon état du logement. Le propriétaire doit compléter un état des lieux incomplet si le locataire le lui demande dans les 10 jours.

Loi du 6/7/1989 : Art. 3 et s. C. civil : Art. 1719 et 1731. Décret du 30/3/2016.