Location meublée

Contrat et durée du bail

Le contrat est rédigé selon un modèle-type défini par le décret n° 2015-587 du 29/5/2015. Il comprend notamment le dernier montant payé, les travaux effectués entre deux locataires, le loyer de référence médian du quartier dans les zones concernées par l’encadrement des loyers.

Loyer

Le loyer est fixé librement.

Dans les zones tendues, la fixation du loyer au changement de locataire, sa révision en cours de bail et l’ajustement du loyer lors du renouvellement s’effectuent dans les conditions prévues pour la location vide en tenant compte des loyers de référence (voir Location de 1989 : signature du bail, Location de 1989 : loyer). En cas d’encadrement des loyers, la règle s’applique également aux meublés.

Dans ces villes soumises à l’encadrement des loyers, le bailleur peut demander un complément de loyer en fonction de la qualité des équipements et services du logement (emplacement, standing de l’immeuble, etc.). Mais il est interdit de demander un complément de loyer notamment lorsque le logement est classé en F ou G, lorsque les sanitaires sont sur le palier, les murs présentent des traces d’humidité ou les fenêtres laissent passer l’air.

Entrée dans les lieux

L’état des lieux est rédigé selon un formulaire type. Un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis en autant d’exemplaires que de parties à la remise et à la restitution des clés. Les éléments qui composent ce mobilier, tout comme le formulaire d’état des lieux sont fixés par décret.

Le dépôt de garantie est de 2 mois.

Fin de la location

Si le bailleur veut modifier les conditions de location, il doit le faire avec un préavis de 3 mois. S’il veut donner congé au locataire, il doit appliquer les règles prévues pour les locations vides (voir Location de 1989 : durée du bail).

Le locataire âgé ou qui bénéficie de l’allocation journalière de présence parentale est protégé comme dans le régime de la location de 1989 (voir Maintien dans les lieux).

Principe : déclaration ou autorisation préalable

• Il est impératif de se renseigner auprès de sa mairie sur les formalités à accomplir avant de mettre son bien en location saisonnière. Les obligations varient d’une ville à l’autre.
  
• Il est possible de louer sa résidence principale 120 jours par an au maximum. Afin de contrôler le respect de cette limite, il est nécessaire d’en faire la déclaration à la mairie dans certaines agglomérations. Le propriétaire soumis à cette obligation qui ne la respecte pas encourt 5 000 € d’amende.
  
• Il est obligatoire d’engager une procédure en mairie si vous louez une résidence autre que votre résidence principale. En fonction de la commune où elle se trouve, il est nécessaire :
  • soit de déclarer son meublé de tourisme sur l’imprimé Cerfa n° 14004. Il peut être ensuite nécessaire d’obtenir une autorisation de changement d’usage du logement ;
    
  • soit de déposer une demande d’autorisation préalable de changement d’usage. Les communes peuvent privilégier une procédure moins lourde d’autorisation temporaire.
    
  
  

Vous êtes concerné par l’un ou l’autre de ces dispositifs si votre bien se situe à Paris, dans une commune de la petite couronne ou dans une commune de plus de 200 000 habitants. Si vous ne respectez pas cette formalité, vous risquez une amende pouvant aller jusqu’à 50 000 €. Pour délivrer cette autorisation, la commune peut exiger une compensation, c’est-à-dire vous imposer d’acheter une surface équivalente d’un local commercial qu’il vous faudra transformer en local d’habitation.

Les communes ont la possibilité de mettre en place un numéro d’enregistrement des locations de tourisme (de résidence principale ou secondaire) et d’imposer la mention de ce numéro dans les annonces et les contrats de location. Ce dispositif permet de contrôler que les particuliers remplissent leur obligation de ne pas louer leur résidence principale plus de 120 jours par an (Paris et Bordeaux, par exemple, l’ont mis en place). Ces communes peuvent, en outre, demander une fois par an aux plateformes en ligne de location saisonnières (Airbnb, Abritel, etc.) le nombre de jours de location pour chaque meublé de leur territoire. Enfin, les annonces doivent indiquer si elles émanent d’un particulier ou d’un professionnel.

Sous-location

Un locataire ne peut sous-louer son logement via une plateforme de location saisonnière sans en demander l’autorisation à son bailleur. À défaut, ce dernier peut obtenir en justice que les sommes correspondant à la sous-location lui soient restituées.

Obligations sociales

Les particuliers louant un logement meublé à titre de location saisonnière (par exemple par l’intermédiaire d’une plateforme collaborative de type Airbnb) doivent acquitter des cotisations sociales dès lors qu’ils en retirent plus de 23 000 € par an. Si leurs recettes annuelles 2024 sont :

• comprises entre 23 000 € et 77 700 €, ils ont le choix de s’affilier :au régime de la Sécurité sociale pour les indépendants : les démarches de déclaration de l’activité, le choix de la forme juridique et l’immatriculation sont à réaliser sur le site https://formalites.entreprises.gouv.fr ; les démarches fiscales et sociales peuvent se faire à partir d’un seul espace : portailpro.gouv.fr,au régime des micro-entrepreneurs (régime général) : la déclaration, le calcul et le paiement des cotisations se font sur le site www.autoentrepreneur.urssaf.fr ;
  
• au-delà de 77 700 € : la déclaration se fait auprès du guichet unique des formalités des entreprises et le loueur n’a pas d’autre choix que d’avoir le statut de travailleur indépendant. Les bénéfices sont à déclarer sur le site www.impots.gouv.fr.
  

Si vous signez un mandat de gestion avec une agence immobilière pour louer votre bien, vous n’êtes pas redevable des cotisations sociales. Mais les revenus tirés d’une mise en location par le biais d’une agence professionnelle doivent être déclarés à l’administration fiscale dans le cadre de la déclaration des revenus afin d’être soumis aux prélèvements sociaux.

Obligations fiscales

Les revenus de la location sont imposables :

• soit sous le régime du micro-Bic lequel donne droit à un abattement si les recettes ne sont pas supérieures à un plafond qui varie selon la nature de la location ;
  
• soit au réel avec lequel les frais et charges attachés à la location sont déductibles, pour leur montant réel, des loyers encaissés.
  

Pour une location meublée classique de longue durée dont les revenus ne dépassent pas 77 700 €, il est possible d’opter pour le micro-Bic : le montant imposable sera alors égal aux loyers encaissés diminués de 50 %.

Pour une location de meublé de tourisme non classé : si les loyers ne dépassent pas 15 000 €, vous pouvez choisir le micro-Bic et l’abattement applicable sur ces revenus est de 30 %.

Pour une location de meublé de tourisme classé ou d’une chambre d’hôte : opter pour le micro-Bic est possible avec des recettes qui ne dépassent pas 188 700 €, l’abattement est alors de 71 %. Les locations meublées classées déclarées en micro-Bic ont droit à un abattement supplémentaire de 21 % si elles sont situées en dehors des zones tendues et que le chiffre d’affaires annuel est inférieur à 15 000 €.

Les profits provenant de la location ou sous-location en meublé sont exonérés d’impôt sur le revenu si les pièces louées font partie de la résidence principale du loueur qui réduit ainsi le nombre de pièces qu’il occupe sous certaines conditions :

• si les pièces louées constituent la résidence principale des personnes accueillies ou la résidence temporaire d’un locataire ayant un emploi à caractère saisonnier, le prix de location ne doit pas dépasser certaines limites fixées par l’administration fiscale (voir barèmes) ;
  
• si les pièces sont louées de manière habituelle mais à des personnes qui n’y ont pas leur résidence principale, le produit de la location ne doit pas dépasser 760 € TTC par an.